Facturare Chirii - considerente legale

Iată mai jos tot ce trebuie sa știi despre facturare chirii, ce spune legea in România și cum se înregistrează operațiunile in contabilitate.

Conform Legii nr.227/2015 privind Codului Fiscal, tranzacțiile care au ca obiect închirierea de imobile sunt scutite de plata TVA. Aceste tranzacții pot însă intra in sfera operațiunilor taxabile, întrucât proprietarii pot opta să factureze chiria cu TVA, motivat de faptul că au dedus aceste sume la momentul construcției sau achiziției imobilului.

Notificarea depusă de societatea dumneavoastră la ANAF justifică opțiunea de taxare cu TVA a tranzacției și va fi transmisă în copie locatarului. În cazul nedepunerii notificării, TVA-ul aferent facturii de chirie nu este deductibil, dacă ați emis facturi cu TVA.

Închirierea unui bun imobil este o operațiune scutită de taxe conform art. 292, al. (2), lit. e), Cod Fiscal, însă orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea acestor operațiuni respectând prevederile art.292, alin. (3) din Codul Fiscal, potrivit căruia:

“ART. 292 (2) Următoarele operațiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa: … e) arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct și superficia, cu plata, pe o anumită perioada.

(3) Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice.“

Așadar, proprietarul imobilului (locatorul) are dreptul să opteze pentru facturarea cu TVA, conform art. 292 alin. (3) din Codul Fiscal, prin depunerea unei notificări la ANAF, însă operațiunea de închiriere este la origine o operațiune scutită, fără drept de deducere al TVA.

Închirierea unui bun imobil este operațiune scutită fără drept de deducere conform prevederilor art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal. Pe factură de chirie se înscrie mențiunea "scutit fără drept de deducere" și baza legală, respectiv "art. 292 alin. (2) lit. e) din Legea nr. 227/2015", conform obligației reglementate prin art. 319 alin. (20) lit. l: "Factura cuprinde în mod obligatoriu următoarele informații: …. l) în cazul în care este aplicabilă o scutire de taxa, trimiterea la dispozițiile aplicabile din prezentul titlu ori din Directiva 112 sau orice altă mențiune din care să rezulte că livrarea de bunuri ori prestarea de servicii face obiectul unei scutiri".

În acest caz, proprietarul (locatorul) este obligat să ajusteze suma TVA dedusă pentru construcția și modernizarea construcției respective, dacă acele bunuri imobile se află în perioada de ajustare de 20 de ani. Ajustarea se efectuează conform prevederilor art. 305 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal și pct. 79 din normele de aplicare ale acestuia.

Pentru evitarea ajustării sumei TVA deduse este recomandată formularea opțiunii de aplicare a regimului de taxare prin colectarea TVA aplicând cota standard TVA 19%. Opțiunea se exprimă prin depunerea unei notificări la organul fiscal competent al locatorului conform posibilității reglementate prin art. 292 alin. (3) din Codul fiscal: "Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operațiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) și f), în condițiile stabilite prin normele metodologice. ", inclusiv prin pct. 58 și pct. 59 din normele de aplicare ale Codului Fiscal aferente acestui articol.

Modelul de formular tipizat al notificării este prevăzut în anexă nr. 3 din normele metodologice de aplicare aferente art. 292 din Codul Fiscal. Formularul este denumit "NOTIFICARE privind opțiunea de taxare a operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul Fiscal". Regimul de taxare poate fi aplicat, fie pentru suprafața totală a imobilului, fie doar pentru o parte a acestuia, caz în care se înscrie suprafața respectivă. Formularul de notificare se depune la organul fiscal competent, fără a fi însoțit de contractul de închiriere.

Depunerea cu întârziere a notificării nu va conduce la anularea opțiunii de taxare exercitate de locator și nici la anularea dreptului de deducere exercitat de beneficiar în condițiile art. 297 - 301 din Codul fiscal. Notificarea trebuie transmisă în copie și locatarului. Dreptul de deducere la beneficiar ia naștere și poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, fără a fi exercitat de la data primirii copiei de pe notificarea transmisă de locator.

Aplicarea acestui tratament fiscal nu este condiționată de rezidența chiriașului (locatarul), caz în care se aplică și în cazul în care chiriașul este o persoană fizică sau juridică din afara teritoriului României, de exemplu, pe teritoriul Franței. În acest caz, este aplicabilă regula conform căreia locul prestării serviciului de închiriere este locul unde este situat bunului imobil conform prevederilor art. 278 alin. (4) lit. a) din Codul fiscal " (4) Prin excepție de la prevederile alin. (2) și (3), pentru următoarele prestări de servicii, locul prestării este considerat a fi:
a) locul unde sunt situate bunurile imobile, pentru prestările de servicii efectuate în legătură cu bunurile imobile, inclusiv serviciile prestate de experți și agenți imobiliari, de cazare în sectorul hotelier sau în sectoare cu funcție similară, precum tabere de vacanță sau locuri amenajate pentru camping, de acordare de drepturi de utilizare a bunurilor imobile, ….;"
Răspunderea pentru neînregistrarea fiscală a activității desfășurate în România revine doar persoanei fizice din Franța, fără a reveni proprietarului clădirii închiriate în care acesta își desfășoară activitatea.
Raportarea valorii facturii emise pe numele persoanei fizice din Franța se efectuează similar raportării valorii facturilor emise pe numele unor locatari din România, respectiv prin decontul de TVA cod 300:

  • fie la rândul 9 alocat pentru "Livrări de bunuri și prestări de servicii, taxabile cu cota 19%" , dacă se optează pentru aplicarea regimului de taxare;
  • fie la rândul 15 alocat pentru "Livrări de bunuri și prestări de servicii scutite fără drept de deducere".

    Din punct de vedere contabil, se efectuează înregistrarea: dacă se aplică regimul de scutire fără drept de deducere:

    411
    Clienți
    =706
    Venituri din redevențe, locații de gestiune și chirii

    Ajustarea sumei TVA deduse se efectuează pentru fiecare an din perioada rămasă de ajustare, în luna decembrie, prin formula contabila

    635
    sau
    6588
    =4426
    Taxa pe valoare adaugata deductibilă

    Pentru achizițiile efectuate în legătură directă cu fiecare bun imobil închiriat nu se deduce suma TVA aferentă, acest drept fiind limitat.

    Dacă se aplică regimul de taxare:

    411
    Clienți
    =%
      706
    Venituri din redevențe, locații de gestiune și chirii
      4427
    TVA colectată

    Dacă închirierea se efectuează prin aplicarea regimului de taxare se completează și declarația informativă cod 394.

    Trebuie reținut faptul că deductibilitatea cheltuielilor cu amortizarea fiscală a imobilului înregistrat de către locator sau a cheltuielilor cu amortizarea fiscală a investițiilor înregistrate de către locatar pe întreaga perioadă de derulare a contractului de închiriere nu este condiționată de aplicarea regimului de scutire sau de taxare pentru operațiunea de închiriere a spațiului. Astfel, conform prevederilor art. 25 alin. (1) din Codul fiscal, cheltuielile cu amortizarea bunului imobil sunt deductibile la determinarea rezultatului fiscal deoarece sunt destinate desfășurării activității economice:

  • a locatorului: închirierea bunului imobil;
  • a locatarului: orice altă activitate economică.